Aménagement et Urbanisme POST-Covid19

Par BTPnews Dernière mise à jour 4 Août 2020

Contexte et problématiques

Les villes constituent des territoires de création de richesse, et des bassins d’investissement par excellence, ainsi que des bassins d’emplois attractifs, générant environ 80% du PIB. Aujourd’hui, elles ont été impactées fortement par la propagation de la pandémie, et ont révélées leur vulnérabilité à lutter contre les dégâts conséquents du virus, contrairement à d’autres territoires qui ont montrés leur capacité à se rétablir rapidement du choc. L’impact est tangible sur l’économie, l’environnement, le social, l’individu et sur toutes les composantes du cadre de vie du citoyen, et personne ne peut contester les mutations territoriales en cours.

Par ailleurs, les villes sont confrontées à des risques multiples d’ordre naturel, technologique, sanitaire, de sécurité, etc. La résilience des villesà tout type de risque n’est plus un luxe mais une nécessité qui s’impose comme un nouveau mode de gouvernance pour mieuxplanifier et gérernos territoires. Toutes les prévisions concernant la tendance d’urbanisation, le marché immobilier, la densité des villes, le mode de vie du citoyen, vont être chamboulées.

Sans pour autant oublier les dysfonctionnements qui continuent à marquer la scène urbaine marocaine :

Transition démographique et exode rural engendrant un étalement urbain, des disparités sociales et spatiales, avec un déficit en équipements ;
Non rationalisation des ressources naturelles et épuisement du foncier,
Ecarts entre les régions urbaines et rurales engendrant une ségrégation sociale.
Le vieillissement de l’infrastructure routière qui n’est plus adaptée à la capacité d’accueil des villes
Défaillance des modes de transport publics, et crises de déplacement causant plus de pollution, affectant la santé publique et ayant des effets néfastes sur l’environnement.
Inadaptation de l’arsenal juridique qui, en quelques sortes, est au cœur de la problématique urbaine.

Ces dysfonctionnements doivent être appréhendés sur la base du cadrage juridique du système de planification urbaine au Maroc régi par la loi 12-90 relative à l’urbanisme et ses décrets d’application, qui puise déjà ses limites après une mise en application de plus de 30 ans et donc ne peut plus suivre les mutations économiques, sociales, et environnementales du territoire. Les documents d’urbanisme se veulent un levier de développement des territoires, pourtant il a été constaté un écart prépondérant entre la vision de développement ambitieuse conçue au niveau des documents d’urbanisme et la réalité de nos villes, cela est dû principalement au taux très faible de mise en œuvre des documents d’urbanisme[1]. Ce taux très faible est dû au :

Manque de ressources financières pour la réalisation des options d’aménagement dans les délais réglementaires ;
Problème de convergence des politiques foncières avec l’Urbanisme (procédure d’expropriation complexe, dualité du régime foncier, multitude des statuts fonciers…) ;
Absence d’un modèle de gouvernance urbaine pour piloter ce processus de traduction des projections urbaines sur la réalité avant l’arrivé à terme des documents d’urbanisme (jeu d’acteurs, mode de gestion, moyens,).

Aujourd’hui à la veille d’un nouveau modèle de développement du Maroc, et à la veille du levé du confinement progressif, le moment de la crise se veut une véritable opportunité pour réformer le système de planification en profondeur.

Plan de relance du secteur de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme

« Urbanisme réglementaire »

Amendement de la loi 12-90 relative à l’urbanisme

Intégrer les nouveaux concepts d’urbanisme opérationnelet d’urbanisme négocié;
Création d’un comité de suivi et de mise en œuvre des projets inhérents du Plan d’Aménagement : inciter les départements ministériels à réaliser les équipements objet d’utilité publique qui ressortent de leurs compétences et indemniser les propriétaires des terrains pour chaque année de retard;
Mettre en œuvre les dispositions des art 37 et 38 de la loi 12-90 qui stipule la participation gratuite des propriétaires de terrains dans la réalisation des voies communales projetées;
Changement de temporalité des documents d’urbanisme le SDAU de 25 maximale à 15 maximale et les PA de 10 ans à 5 ans ;
Réglementer les plans d’occupation du sol comme étant le point référentiel qui décrit la réalité des lieux avant projection urbanistiques ;
Les territoires ne peuvent être couvertsd’un plan d’aménagement sans être raccordé aux réseaux divers d’eau potable, d’électricité et d’assainissement liquide;
Fixer les durées des phases d’étude, d’instruction et d’approbation les documents d’urbanisme tout en permettant une marge de fluidité ;
Articulation entre documents d’aménagement du Territoire et d’Urbanisme en instaurant la notion d’hiérarchisation des documents ;
Réglementer le droit de préemptionau profit de l’Etat pour pouvoir combler le besoin en foncier domanial pour les opérations d’utilité publique et d’intérêt général ;
Instaurer la corrélation entre fiscalité et opération d’aménagement;
Assoir un cadrage référentiel relatif à la qualité urbaine architecturale et paysagère.
Intégrer le concept de la densité d’habitat sous forme de cos volumétrique et la densité économique (nombre d’emplois générés / superficie)

II.2 « Urbanisme digital-Smart» : Innovation et nouvelles technologies

Le développement urbain et numérique doivent être pensés de manière lié pour pouvoir réinventer les milieux de vie de citoyen, vu les enjeux auxquels le territoire est confronté : risques d’ordre naturels, technologiques, sanitaires, de sécurité, d’urbanisation non contrôlée. La transformation numérique des territoires est une nécessité, notamment avec l’émergence du concept de la smart city.

Avant le déploiement du numérique, il s’avère indispensable de tenir compte de la résilience du système numérique et de la sécurité des données face aux attaques technologiqueset d’instaurer le système numérique dans un contexte de veille technologique. Dans ce sens nous préconisons :

La Construction numérique 3Dou le BIM-CITY : La construction numérique est désormais possible par le déploiement des BIM (Building Information Modelling) et offre une maquette numérique de toutes les composantes et les couches dont se constitue la ville (bâtiments, infrastructures, réseaux, équipements, embouteillage, bruit,..) via une simulation virtuelle. Cette maquette permet à tous les acteurs du bâtiment et de la ville d’y intervenir sur le même projet et de voir la réalité du projet avant sa construction et par conséquent rattraper les erreurs et anomalies qui peuvent y avoir lieu le moment de la construction ou le déphasage entre la conception et le projet construit.
MY 3D-CITY-MODELBUILDER pour innover la phase de l’enquête publique du projet du Plan d’aménagement : est un Jeu de réalité virtuelle de la ville ouvert aux citoyens pour réinventer leurs lieux de vie (Projections du projet du plan d’aménagement 3D). Et ce, par le biais d’une simulation de développement futur des villes au profit des citoyens pour qu’ils prennent part à la construction de leur espaces conformément à leur aspirations via une plateforme numérique interactive qui permet àl’usager de composer son lieu de vie à travers des modèles d’architectures préétablis et tenant compte des contraintes environnementaux et de durabilité dans la phase de l’enquête publique.Sachant que la phase des enquêtes publiques a été arrêtée pendant la période de la pandémie, vu que son processus est traditionnel et se fait de la même manière depuis 1992.
Couplage de la réalité augmenté et la réalité virtuelle : révolutionner le secteur du tourisme et mettre en valeur les repères touristiques à grande valeur patrimoniale et architecturale, notamment les sites classés et les plus visités.

II.3 « Urbanisme –pour des territoires sûres »

AMAN CITY pour des territoires sûres : Afin de renforcer la sécurité urbaine, de minimiser la propagation d’acte de violence et de délinquance. Il s’agit d’un plan local de sécurité urbaine par ville/quartier, permettant de cartographier les zones d’insécurité urbaines et de prévenir des scenarios d’intervention. C’est un outil interactif de prévention contre les actes de violence, ayant pour objet de rassurer le citoyen quant à sa sécurité : chacun peut être vu et entendu en cas de besoin.De même ce projet vise à faire adhérer le citoyen dans la mise à jour de la carte de sécurité de sa ville en signalant chaque acte de violence dont il est témoin, d’autant plus qu’il permettra aux entités concernées d’identifier les poches d’insécurité et d’intervenir à temps face à chaque réclamation. Aman city, est le point de départ d’un travail communautaire pour la sûreté, la sécurité et le bien-être de tout citoyen. La sécurité des territoires est un facteur d’attractivité des investissements. Des actes simples d’éclairage des espaces mal éclairés, de reconversion des friches peuvent se répercuter sur la sécurité de ces lieux.

II.4 « Urbanisme – Ecomobilité »

Vers une Ecomobilité urbaine efficiente : A la veille du levé du confinement au Maroc, suite à la propagation du Covid19, nous préconisons la confection du plan de déplacement et de circulation douce (pistes cyclables et piétonnes). Ceci est dans l’objectif de réduire la pression sur les transports publics et garantir le respect des mesures de protection des individus notamment la distanciation physique difficilement géré dans les transports publics. Promouvoir ces modes de transport doux est une réelle occasion pour instaurer cette culture écologique auprès des citoyens et pour pallier aux problèmes d’embouteillage et réduire les émissions de CO2.

Ce plan de déplacement et de circulation douce consiste à :

Avoir une vision intégrée sur les cheminements (points de départ et arrivée) les plus fréquentées et optimales pour se rendre aux lieux de travail ;
Prévoir une infrastructure de pistes cyclables, en agissant sur les emprises de voies existantes, pour favoriser le déplacement à vélo aux lieux de travail. solution favorable également pour les personnes à mobilité réduite;
Prévoir des zones de stationnements des vélos ;
Prévoir des bornes de location des vélos (mécaniques et électriques);
Multiplier les pistes piétonnes ;
Prévoir une signalisation appropriée verticale et horizontale pour assurer la sécurité des cyclistes et piétons des risques de la circulation motorisée.

II.5 « Urbanisme – Citoyen »

URBA-JEUNES – Conseil communautaire des jeunes pour la ville : Un territoire bien planifié est celui construit mutuellement avec les citoyens. Ce projet vise à inclure les jeunes dans le système de gouvernance par la création du conseil communautaire de la ville, conformément aux recommandations du sommet de l’AFricité tenu en 2018 qui appelle à impliquer les jeunes dans la fabrication de la ville.

II.6 « Urbanisme –Compétitif »

SCHEMA REGIONAL D’INVESTISSEMENT (Guide de l’investisseur) : les retombées économiques et sur l’investissement causées par la propagation de la pandémie sont très lourds. L’urbanisme devrait répondre aux sollicitations des investisseurs et les villes constituent des lieux de création de richesse. Ainsi, Pour relancer l’investissement et améliorer l’attractivité des territoires, nous proposons l’élaborationd’un référentiel pour la localisation des zones industrielles, agricoles, logistiques, d’activités. Ceci est basé certainement sur les affectations urbanistiques contenues dans les documents d’aménagement du territoire (SRAT, PDR) et d’urbanisme (SDAU, PA, PDAR). Il convient également de traduire les conclusions de l’étude menée par le MATNUHPV au sujet de la compétitivité des petites et moyennes villes au niveau de ce schéma pour tenir compte du lien de complémentarité. Il est important de prévoir ce schéma sur une plate-forme numérique ouverte aux investisseurs.

II.7 « Urbanisme résidentielle »

Offrir un logement décent à la classe moyenne[2]: un droit constitutionnel est loin d’être à la portée de la classe moyenne[3] au Maroc, qui constitue 7% de la population nationale selon HCP-2014. L’écart entre le prix de l’immobilier et les revenus ne cessent de s’agrandir à cause de l’augmentation exponentielle des prix de logements (marché de vente et de location). Le revenu des ménages de la classe moyenne est entre 2625 et 8750 selon HCP et selon le MATNUHPV le revenu est plafonné à 20 000dhs. Sachant qu’en 2014, il a été recensé plus d’un million de logements vacants, au moment où le Maroc souffre d’un déficit en logement estimé à 445.000 unités[4]. La spéculation, la rareté du foncier, l’inadéquation de l’offre et la demande, la stagnation des revenus sont des raisons qui ont contribué à cette crise immobilière. La crise sanitaire est en mesure d’engendrer le « crash immobilier »et la fin du cycle immobilier, selon les experts de ce domaine. Il y a lieu d’abords de redéfinir la tranche de population appartenant à la classe moyenne, parce que la crise a changé la structure des classes sociales au Maroc. Ensuite, nous recommandons d’innover le secteur de l’immobilier :
Innover en termes de matériaux de construction pour un logement abordable et durable qui satisfait les aspirations de la classe destinataire de ce type de logement ;
Elaborer un cahier des prescriptions architecturales et techniques référentiel précisant la composition du logement de la classe moyenne (superficie de logement, hauteur, les types de matériaux écologiques et énergétiques et de moindre coût), avec une subvention de l’Etat stipulé au niveau de la loi de Finance ;
Assoir une stratégie nationale dédiée au logement de la classe moyenne (cadrage juridique, Fond de subvention, la population bénéficiaire, partenariat etc.)[5]
Prévoir un cadrage juridique d’un nouveau mode de gouvernance à travers des Partenariat public-privé-société civile pour associer les ménages de la classe moyenne à bénéficier des subventions et de facilités d’accession à la propriété ;
Investir dans la recherche scientifique dans le domaine de la construction, par l’incitation des chercheurs à se pencher vers les problématiques des secteurs à savoir garantir un logement abordable avec moindre coût en agissant sur les types de matériaux, les formes d’architectures, la mixité sociale, etc.[6]
Intervention de l’Etat pour réguler le marché immobilier de vente et locatif : à l’instar de l’expérience autrichienne qui finance 80% des logements construits dans la capitale et 60 % des appartements de la capitale autrichienne sont subventionné par la ville. La municipalité de Vienne a constitué un patrimoine immobilier appartenant à l’Etat pour assurer le logement de la classe moyenne et populaire et réguler le marché immobilier pour éviter la formation d’une bulle immobilière[7].
Réutilisation du foncier par la reconversion du stock des logements sociaux vacants qui n’ont pas pu satisfaire les aspirations des clients et qui demeurent inoccupés, dans le moment où le besoin au logement ne cesse d’accroitre, et devant la rareté et la cherté du foncier.

II.8 « Urbanisme – Résilient »

RESILIENCE SANITAIRE: La propagation du covid-19 a révélé la vulnérabilité des systèmes sanitaires des villes à travers le monde, et a montré sa capacité à faire face à ce virus et à réduire les impacts massifs sur l’humain, l’économie et le social. Aujourd’hui il n’est plus question de programmer des équipements de santé conformément au référentiel des équipements publics et privés d’intérêt général, mais d’accroitre la résilience du système entier :
Prévoir des villages publiques médicaux, écologiques et durables dans des zones loin de la pollution, du bruit sonore ;
Prévoir des quartiers médicaux au sein des villes ;
Bâtir une industrie médicale en prévoyant des laboratoires de recherche scientifique, des instituts de formation en ingénierie biomédicale (allier ingénierie et médecine) à rayonnement africain et international ;
Préparer les gens à être résilients aux attaques sanitaires.

RESILIENCE TECHNOLOGIQUE : Comme déjà cité ci-haut dans le volet du numérique, la révolution numérique est étroitement liée à l’internet des objets, l’intelligence artificielle et au Big data. Par conséquent, il faut concevoir des systèmes de sécurité puissants et résistants aux attaques informatiques (piratage, programmes espions, vols d’information,..).

II.9 « Urbanisme à l’échelle du quartier »

Urbanisme à l’échelle du quartier : les quartiers pendants l’état d’urgence ont joué un rôle primordial parce que le confinement a exigé la limitation de déplacement avec l’obligation de la procuration des besoins au niveau du quartier pour une bonne maitrise de la transmission du virus. Ceci a révélé que nos quartiers ne sont pas équipés suffisamment et ne permettent pas toutes les fonctions que doit assurer un lieu de vie à savoir : Habiter, travailler, se divertir, se soigner, se procurer.Malheureusementla fonction résidentielle était la plus dominante. Ceci nous interpelle à travailler la vision urbanistique à l’échelle du quartier pour améliorer leur résilience. Dans ce sens nous proposons ces actions :

Raviver les espaces publics a moindre coût : Ceprojet a pour objectif majeur de dynamiser les espaces publics et redonner la vie à ces espaces qui consomment du foncier mais qui peuvent ne pas servir leur fonction de création de valeurs de citoyenneté, et d’expression des talents, de convivialité. Beaucoup d’espaces publics sont abandonnés, moins sécurisés, transformés en lieux de délinquance. Il s’agit de reconstruire la mémoire de ces espaces en les transformant à des lieux d’exposition des talents des jeunes, et d’évènements culturels, et débats citoyens. Ces espaces doivent être réaménagés de manière flexible permettant de s’adapter en cas de crise sanitaire.

L’habitat(collectif ou individuel) comme fonction prédominante doit être revisité comme suit:
Encourager les lots ouverts pour favoriser plus d’espaces à ciel ouvert : cours, jardin, …
Création de plusieurs entrées ou sorties qu’on peut fermer ou utiliser selon le besoin, et multiplier les espaces de circulation horizontale et verticale afin de minimiser le contacte en cas de crise sanitaire.
Favoriser des formes ouvertes et fragmentées permettant ainsi des ouvertures et des extensions vers l’espace extérieur de l’espace privatif (balcons spacieux, terrasses verdoyantes, …) et permettant aussi le contacte entre voisins sans être proches ;
Favoriser l’éclairage naturel, l’ensoleillement et l’aération naturelle des logements en se basant sur l’orientation du bâtiment pour favoriser le confort thermique ;
Intégrer dans la conception du logement des espaces flexibles tel que : un espace tampon entre extérieur et intérieur permettant une transition saine à la maison (rangement, point d’eau pour laver les mains, …), espace qui peut se transformer en espace de télétravail en cas de besoins, …
Travailler sur les façades et les volumes afin de minimiser le vis-à-vis et offrir des paysages agréables à voir (de chez-soi pendant le confinement par exemple).

Conclusion : Piliers de relance

Discours sa Majesté sur classe moyenne Le 30 juillet 2008, Sa Majesté le Roi Mohammed VI appelait, dans son discours du Trône, à « veiller à ce que toutes les politiques publiques soient stratégiquement vouées à l’élargissement de la classe moyenne, pour qu’elle soit le socle de l’édifice social, la base de la stabilité, et un puissant catalyseur de la production et de la créativité. »

Selon l’OCDE, la classe moyenne est définie comme les ménages dont les revenus sont compris entre 75% et 200% du revenu national médian

Note d’information du HCP sur le parc de logements au Maroc publié en 2017

Le Chili, par exemple, investit près de 0.5 % de son PIB (OCDE-2018) L’Australie, l’Autriche et la Corée investissent entre 0.3 % et 0.6 % du PIB

Canada est pionnière dans ce genre d’initiative : ONDE et Site officielle de la société canadienne d’hypothèques et de logement

Communiqué