« La Fête du Trône » Abdelahad Fassi FEHRI.. Le programme gouvernemental a pour objectif la réduction du déficit de 50% pour atteindre 200.000 unités en 2021.

Par BTPnews Dernière mise à jour 31 Juil 2019

BTP News partage avec ses fidèles lecteurs et ses partenaires ainsi que tous les professionnels du secteur sa joie et ses festivités à l’occasion de la 20 ème année de règne de Sa Majesté le Roi Mohammed VI que Dieu l’assiste.

A cette occasion, BTP News offre á ses lecteurs une édition spécial sous le titre : « La Fête du Trône : 20 ans de règne, 20 ans de réformes » Un vaste chantier de développement en continue qui s’étend de Rabat à Abidjan en couvrant tout le continent.

Le ministère de l’Aménagement du territoire, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville, a contribué de manière directe et efficace à la réalisation du développement global, ainsi Monsieur Abdelahad Fassi FEHRI, Ministre de l’Aménagement du Territoire National, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la Ville nous a accordé une interview exclusive que nous allons édite en 2 parties

2/ QUELS ETATS DES LIEUX POUR LE SECTEUR IMMOBILIER ?

L’accès au logement est un facteur essentiel au renforcement de la cohésion sociale et un moteur clé de l’économie nationale. Il est de ce fait érigé en priorité dans le programme gouvernemental avec l’objectif de réduction du déficit de 50% pour atteindre 200.000 unités en 2021.

Par rapport à l’état des lieux du secteur dans sa globalité, et au vu des réformes citées plus haut, l’analyse des indicateurs démontre une évolution positive depuis 2018, avec un taux d’accroissement de 12.6% pour les unités mises en chantiers et 6.4% pour les unités produites. Cette tendance haussière sera maintenue au vu de la progression de la vente du ciment ainsi que de l’encours des crédits pour le premier trimestre 2019 qui enregistrent une évolution de 7.8% et de 3.5% respectivement.

Une évolution importante dans les programmes publics d’habitat pour accompagner la dynamique que connaissent certains territoires, et canaliser la croissance urbaine à proximité de territoires soumis à la pression de l’urbanisation, Il s’agit principalement des programmes de Zones d’Urbanisation Nouvelles, pôles urbains et villes nouvelles.

Parallèlement à ces programmes, deux autres types de programmes, ayant des objectifs complémentaires, ont été mis en œuvre, il s’agit des:

Programmes d’habitat et d’équipement qui s’inscrivent dans le cadre de la résorption du déficit en logements, il s’agit des programmes «Villes Sans Bidonvilles», «Mise à niveau urbaine», et «traitement de l’habitat menaçant ruine »;

Programmes de logements qui s’inscrivent dans le cadre de la diversification de l’offre et la promotion du logement social; il s’agit des programmes de «logements à 140.000 DH», «logement social à 250.000 DH».

Le programme « villes sans bidonvilles » (PVSB)

Le programme « Villes sans bidonvilles » mis en place en 2004, vise l’éradication de tous les bidonvilles des centres urbains concernant 471 259 ménages (chiffres actualisés au fur et à mesure de la réalisation du programme), et répartis dans 85 villes, dont une grande majorité est concentrée dans l’axe atlantique « Casablanca-Kenitra ».

Le coût global de ce programme est estimé à 32 Milliards de Dirhams, dont 10 Milliards de dirhams de subvention de l’Etat, soit 30%. Les 70% restants sont répartis entre les recettes de péréquation des opérations (54%) et les contributions des ménages bénéficiaires (16%).

L’approche du programme VSB adopte l’échelle de la ville comme unité de programmation, pour une intervention globale et intégrée, et se base sur un cadre contractuel entre l’Etat, les Collectivités locales et les opérateurs.

Les Contrats «Ville sans bidonvilles», ainsi que les différents types de conventions forment le cadre institutionnel et fonctionnel des interventions des partenaires et des opérateurs. Ces instruments permettent de délimiter, de formaliser et de coordonner les missions de chacun des intervenants.

Le programme VSB se réfère aux pratiques techniques actuelles en matière de résorption des bidonvilles, à savoir le recasement, le relogement et la restructuration.

Les efforts consentis ont permis la déclaration de 59 villes sans bidonvilles, et ce malgré les contraintes, notamment l’augmentation du nombre de ménages.

Ainsi, à fin 2018, 282 156 ménages ont vu leurs conditions d’habiter s’améliorer, soit 60% des ménages ciblés actuellement par le programme (471259), ce taux aurait pu dépasser 100% si le nombre initial des ménages recensés en 2004 (270 000) demeurait constant. Le taux d’avancement global du programme est de l’ordre de 77%.

Les projets de requalification urbaine, mise à niveau et restructuration des quartiers non réglementaire et sous équipés

En matière d’intervention dans les quartiers non réglementaires et sous équipés, la stratégie d’intervention est fondée sur une double démarche : la première consiste à endiguer le phénomène et le régulariser, en l’intégrant comme forme d’urbanisation, alors que la seconde repose sur une démarche préventive qui s’appuie sur un aménagement foncier ambitieux et adapté aux couches des populations clientes de type d’habitat .

L’objectif recherché étant de généraliser l’accès aux équipements de base et améliorer le cadre bâti et la qualité des espaces urbains dans les villes par la réalisation en particuliers d’équipement en infrastructures de base, permettant de faciliter les conditions d’accessibilité des quartiers, l’amélioration d’accès aux services de proximité ainsi que l’amélioration du cadre urbanistique et architectural des agglomérations…

Durant la période 2002-2018, ce programme a permis l’amélioration des conditions d’habiter de plus de 1,5 millions de ménages, et ce à travers la signature de 628 conventions nécessitant un investissement total de 22,3 milliards de DH, dont une subvention totale de l’ordre de 13,3 milliards de DH.

Les projets d’intervention dans l’habitat menaçant ruine

Le phénomène de l’habitat menaçant ruine est dû à un ensemble de facteurs humains et naturels, et se concentre essentiellement dans les tissus anciens, le parc vétuste et dans les quartiers de l’habitat non réglementaire.

Ce phénomène est à l’origine de plusieurs problématiques d’ordre social et économique, ce qui nécessite l’intervention et le traitement de ce type d’habitat pour éviter les dégâts susceptibles de sa prolifération.

Afin de surmonter les dysfonctionnements issus de la dégradation des tissus urbains, et la prolifération de ce type d’habitat, et dans l’objectif de palier avec les dégâts causés par le phénomène, le Ministère de l’Aménagement du Territoire National, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la Ville a opté dans son intervention pour deux modalités essentielles :

Premièrement : il a été procédé à combler le vide juridique et institutionnel relatif à l’intervention en matière d’habitat menaçant ruine par la promulgation de la loi 12-94 relative à l’habitat menaçant ruine et à l’organisation des opérations du rénovation urbaine, et la création de l’Agence Nationale Agence Nationale de Rénovation Urbaine et de Réhabilitation des Bâtiments Menaçant Ruine ;
Deuxièmement : il s’agit de l’établissement d’une approche globale, participative et contractuelle pour l’intervention opérationnelle dans ce type d’habitat et ce à travers : la signature de plusieurs conventions de financement et l’intervention opérationnelle par: des opérations de relogement et de recasement et de restructuration des ménages concernés par la démolition de leurs habitations ainsi que des opérations de confortement des habitations.

Malgré les contraintes et les difficultés rencontrées lors de l’intervention et le traitement du phénomène de l’habitat menaçant ruine, tels que l’absence d’expertise technique en la matière, la difficulté d’intervention de l’opérateur public ainsi que l’insolvabilité des ménages concernés, le Ministère, en partenariat avec les différents intervenants, a pu atteindre des résultats importants dans le cadre de la lutte contre ce type d’habitat.

En 2012, un recensement a été effectué et a fait ressortir que le nombre d’habitation menaçant ruine est de l’ordre de 43 734 habitations, soit 0,7% du parc logement national, dont 42,5% sont concentrées dans les anciennes médinas.

Entre 2012 et 2018, le Ministère a conclu des conventions de financement pour le traitement de 29 600 habitations parmi celles recensées avec un coût global de 4,93 milliards de DH et une subvention de 1,49 milliards de DH.

Le Ministère prévoit le conventionnement du reliquat des habitats menaçant ruine à l’horizon de 2021.

Enfin, ces interventions ont permis d’améliorer les conditions de vie des ménages concernés par le phénomène, et ont participé à la protection des ménages contre les risques d’effondrement, ainsi ils ont contribués à l’amélioration du tissu urbain et la sauvegarde du patrimoine architecturale et culturel des anciennes médinas.

La densification et la diversification de l’offre en logement social

La production du logement social a toujours constitué une préoccupation constante de l’Etat et un enjeu majeur du secteur immobilier. L’objectif étant la résorption du déficit en logements accusé par le Maroc et l’intensification et la diversification de l’offre.

Ainsi, pour faire accéder les ménages particulièrement à faible et moyen revenu à un logement décent et en adéquation avec leur pouvoir d’achat, plusieurs programmes d’habitat social ont été conçus, depuis les moitiés des années quatre-vingt-dix, et qui ont bénéficié de plusieurs avantages sur le plan foncier, fiscal et financier.

a. Programme de 200.000 logements :

Le programme de construction de 200.000 logements sociaux a été lancé par les pouvoirs publics dès la fin de l’année 1995 pour répondre aux besoins en matière d’habitat.

La concrétisation de ce programme a nécessité une concertation étroite entre différentes administrations impliquées dans le domaine de l’habitat. Ces différents partenaires se sont en effet mobilisés pour lancer ce vaste programme de construction de logements sociaux à travers tout le pays. Il convient de noter le rôle joué par le secteur bancaire et par le secteur privé dans la réalisation de ce vaste programme.

Ce programme s’est caractérisé par une innovation essentielle donnant la possibilité aux bénéficiaires d’acquérir à tempérament et à des conditions moins onéreuses que le loyer, un logement décent. En d’autres termes, les conditions d’accès aux logements produits sont toutes aussi importantes que les conditions de production.

La réalisation de ce programme durant la période 1994-2010 a permis l’émergence d’un secteur privé organisé et relance du secteur de la promotion immobilière, l’accession des ménages à revenus modestes à la propriété, la contribution à la prévention contre la prolifération de l’habitat insalubre.

La réalisation de ce programme a constitué également l’occasion pour les pouvoirs publics de mener une réflexion approfondie sur les aspects juridiques, financiers, techniques et autres de l’habitat social.

Ainsi, le bilan de ce programme concerne 3 493 projets et porte sur l’agrément de 243.762 logements, dont 189.626 initiés par les promoteurs privés.

c. Projets conventionnés dans le cadre de l’article 19 :

Suite à l’annonce du programme de 200.000 logements, l’activité du Département de l’Habitat a été marquée par la priorité accordée à la concrétisation des projets d’habitat social, à travers la préparation et la mise en œuvre de mesures en faveur de la promotion du logement social, notamment à travers la mise en place d’un cadre fiscal incitatif et susceptible d’encourager les promoteurs immobiliers à investir davantage dans le logement social.

C’est dans ce sens, que l’article 19 de la loi de finances 1999-2000, tel que modifié et complété par l’article 16 bis de la loi de finances de 2001, constitue une réponse fiscale à l’insuffisance de l’offre constatée en matière de logements sociaux conjuguée à un déficit sans cesse croissant.

Jusqu’à fin décembre 2010, le nombre des conventions signées a atteint 91 conventions portant sur la réalisation de 230.500 logements sociaux.

Malgré les résultats enregistrés, ce système a connu en 2008 un réaménagement dans le sens de la suppression de certaines exonérations fiscales et la réduction du seuil de production à 1500 unités au lieu de 2500 unités, et ce pour réorienter l’effort des pouvoirs publics vers un nouveau produit de logement totalement exonéré d’impôts et bénéficiant aux ménages les plus pauvres : le logement à faible valeur immobilière(logement à 140.000 DH)

c. Logement à Faible valeur Immobilière (Logement à 140.000 DH)

L’objectif assigné depuis sa création en 2008, était la mise en place d’un nouveau produit d’habitat social à faible Valeur Immobilière, ciblé au profit des ménages les plus démunis dont le revenu est inférieur ou égal à 2 SMIG ou SMAG. Ce logement, a aussi pour vocation de lutter contre l’habitat insalubre par un programme de production de logements complétant le programme Villes Sans Bidonvilles (VSB).

Les promoteurs immobiliers qui s’engagent dans la réalisation de ce type de logement bénéficient des exonérations fiscales et peuvent profiter, auprès des sociétés filiales du Groupe AL Omrane, de terrains étatiques équipés et cédés, et ce, dans un cadre partenarial public-privé.

En matière de bilan, (2008-avril 2019), le nombre de logements réalisés a dépassé 26.639 logements et 71 conventions ont été signées prévoyant la réalisation de 36 720 logements, dont 56% réalisés par le Groupe d’Aménagement Al Omrane et 22% réalisés par le secteur privé.

d. Logement Social à 250.000 DH

L’année 2010 a connu un tournant sans précédent dans l’encouragement de l’offre en logements sociaux par la mise en place du dispositif relatif au programme de logements Sociaux à 250.000 DH. Ce dispositif fut créé sur les Hautes Instructions de Sa Majesté Le Roi, afin de relancer l’investissement dans ce type de logement, vu son impact majeur et stratégique sur l’économie nationale, tant sur le plan macro que sur le plan micro-économique et au regard de ses effets d’entrainement sur les autres secteurs.

C’est ainsi que le Gouvernement a mis en œuvre un ensemble de mesures visant à promouvoir l’investissement dans ce type de logement en accordant aux promoteurs immobiliers des exonérations fiscales, tout en soutenant le pouvoir d’achat des ménages par l’octroi d’une aide directe sous forme du versement du montant de la TVA du logement acquis.

Ces mesures ont constitué une bouffée d’oxygène pour le secteur immobilier après les années 2008 et 2009 qui ont connu un désengagement des promoteurs immobiliers de la production des logements sociaux à cause du réaménagement qu’a subi le système incitatif fiscal pour le logement social opéré en 2008.

Le nombre des promoteurs immobiliers engagés dans la réalisation des projets de logements sociaux à travers plusieurs villes du Royaume est conséquent. En effet, depuis la signature de la première convention le 08 avril 2010 à fin avril 2019, 1234 conventions ont été signées portant sur la réalisation de 1.789 685 logements et un nombre de logements réalisés dépassant les 418.000 logements sociaux.

Ce dynamisme de production permettra de doubler le rythme de résorption du déficit en logements pour passer de 742 000 logements en 2012 à 452 000 logements en 2016, d’une part et de répondre aux besoins futurs en logements sociaux de larges franges de la population, d’autre part.

Dans le cadre de la diversification de l’offre et à l’issue des concertations menées avec les entités concernées (différents départements ministériels, professionnels du secteur de la promotion immobilière, …), le Ministère, a mis en place dans le cadre de la loi de finances 2019 et dans les mêmes conditions du dispositif du programme de logement social à 250 000DH, la réalisation de programmes de construction d’au moins 100 logements sociaux en milieu rural.

e. Etat des lieux de l’Habitat Menaçant Ruine (HMR) au Maroc

Le nombre d’effondrements des constructions enregistrés au Maroc ne cesse de prendre de l’ampleur ces dernières décennies, causant régulièrement des dégâts humains, matériels et patrimoniaux considérables. Le phénomène de l’HMR peut être dû à une multitude de facteurs directs et indirects, dont on cite les principaux :

Dynamique territoriale et Mutations socio-économiques ;
Eclatement et dispersion de la propriété ;
Multiplicité des statuts fonciers ;
Paupérisation des ménages ;
Manque d’entretien ;
Vieillissement des bâtisses ;
Facteurs naturels ;
Manque d’expertise et de savoir-faire en la matière ;
Pluralité des intervenants et manque de gouvernance ;
Vide juridique en la matière (avant la promulgation de la loi 94-12).

En 2012, le Ministère de l’Intérieur a recensé 43.734 habitations menaçant ruine dont 36.327 habitations sont occupées (abritant 84.148 ménages) et 7.407 habitations sont vacantes.

A ce titre, l’Etat a mis en place une série de mesures pour contrecarrer l’évolution de l’HMR, notamment par la promulgation de la loi 94-12 relative aux bâtiments menaçant ruine et à l’organisation des opérations de rénovation urbaine qui a comblé le vide juridique et institutionnel en la matière et a apporté des nouveautés concernant :

La détermination des responsabilités de tous les acteurs concernés en matière de traitement des bâtiments menaçant ruine (Propriétaire du Bâti, Président du conseil communal, commission provinciale, ANRUR…) ;

La mise en place des mesures nécessaires pour traiter les bâtiments menaçant ruine ;
La mise en place des mesures nécessaires à la rénovation urbaine ;
La création d’un établissement public national dédié : « l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine et la Réhabilitation des Bâtiments Menaçant Ruine (ANRUR).

3/QUELLES SONT LES ACTIONS PREVUES D’ICI 2030 ?

Pendant ces dernières années, le secteur immobilier marocain a gagné trois grands défis majeurs: Réduire le déficit en habitat par l’intensification et la diversification de l’offre en passant de 840.000 unités à près de 425.000 unités, Métamorphoser nos villes par la contractualisation opérée dans le cadre de la politique de la ville, et Maintenir l’immobilier dans sa position de levier de l’économie nationale avec une participation de plus de 6.3% à l’économie nationale.

Les actions à mener doivent se caractériser par un haut niveau de faisabilité et d’efficience pour impacter le terrain de manière significative en assurant une évolution positive dans le domaine de la résorption de l’habitat insalubre et de l’approche préventive d’une manière générale :

Améliorer la performance des programmes de résorption et de prévention :

Mesures proposées pour accroitre la performance des programmes de résorption:

Accorder la priorité et axer les efforts dans les villes où le bidonville est persistant (Casablanca, Rabat, Temara, Kenitra);
Mobiliser le foncier public disponible et acquérir le foncier privé nécessaire pour dépasser la situation de blocage actuelle;
Accompagner, d’une manière continue, le développement urbain par des projets sociaux destinés à résorber la création inéluctable de noyaux de bidonvilles,
Réaliser en parallèle, des travaux d’aménagement, les équipements sociaux de proximité nécessaires ;
Améliorer la gouvernance des programmes en matière notamment de contrôle du nombre des ménages, d’établissement des listes des bénéficiaires et d’opérations de transfert.
Mesures proposées pour accroître la performance des programmes de prévention
Initier des opérations de lotissements économiques de prévention à céder sur la base de critères sociaux, à un prix proche du coût de revient;
Favoriser les logements de prévention (faible VIT), en matière d’allocation du foncier public, d’octroi des avantages fiscaux et de conditions de financement acquéreurs;
Assurer l’encadrement de l’auto-construction, sur les plans juridique, technique et financier;
Accompagner les travaux de réhabilitation par des programmes d’activités génératrices de revenus et créatrices d’emplois pour améliorer le niveau de vie des ménages et leur permettre de prendre en charge l’entretien de leurs habitations..

Recadrage du dispositif d’encouragement de l’Etat :

Accroître et diversifier la production en logements et assurer une plus grande couverture territoriale ;

Dynamiser les TPE et PME de la promotion immobilière pour assurer une plus grande couverture territoriale et créer plus d’emplois;
Recadrer le dispositif d’encouragement pour cibler les strates sociales à revenus faibles et limités et l’élargir aux couches moyennes intermédiaires;
Favoriser la mixité sociale en encourageant des opérations intégrées englobant une diversité de produits logements…

Aussi, notre vision à moyen terme, serait d’accompagner la régionalisation en cours par une mutation de la gouvernance du secteur vers la territorialisation et la convergence des politiques, une réflexion territoriale intégrée de l’intervention publique et une vraie prise de conscience des enjeux du développement durable dans nos villes.